€400.000
在非高需求地区进行一般投资；特殊情况下，投资额从 250.000 万欧元起。
0
维持许可证所需的最短停留天数
5
许可证有效期为数年，只要您保留所有权即可续期。
29
申根国家，在那里你可以自由迁徙，没有内部边界限制。
在您继续阅读之前
“我想尽快拿到欧洲护照”和“我想获得在欧洲的居留权，并且有属于我自己的东西作担保”是两种不同的需求。希腊能很好地满足第二个需求，但几乎无法满足第一个需求。本指南将解释根据购买地点不同需要投资多少资金，2024年至2026年间规则发生了哪些变化，以及流程中哪些环节几乎无人提及。
1. 什么是
这两个中的哪一个？ 这是你的情况吗？
“我希望几年后能拿到欧洲护照，而且不用搬家。”
获得希腊公民身份需要在希腊居住数年并通过考试。持有黄金签证但未在希腊居住并不会让你离获得护照更近一步。
你正在寻找：国籍
“我想要一个与资产挂钩的欧洲备用住所。”
您购买房产并妥善维护后，您和您的家人就拥有在希腊居住和在申根区内旅行的权利。您可以将其用作备用方案、第二套住房，或作为日后在希腊居住的基地。
您要找的是：居住权
如 不
几乎每次初次洽谈时都会出现这类误会。现在澄清这些误会可以避免你买到不合适的房产。
事实并非如此
旅游租赁投资
自2024年起，使用黄金签证购买的房产不得进行短期出租或转租。违者将被吊销许可证并处以罚款。长期出租则不受此限制。
事实并非如此
工作许可证
它赋予您在希腊居住的权利，但并不赋予您在希腊作为雇员工作的权利。如果您计划移居希腊工作，则需要通过其他法律途径进行安排。
是的
5年居留许可，可无限期续签
只要你保留所有权，许可证每 5 年更新一次，即使你一天也没有在该国居住过。
你用赠与签证购买的不是房产，而是居住权，只要房产还在你名下，居住权就一直有效。
法律数字
办理流程 里面
它在市场上被称为黄金签证。从法律上讲，它是根据希腊移民法（2023 年第 5038 号法律）颁发给投资者的居留许可，该法经2024 年第 5100 号法律修订，改变了房地产投资途径的金额和规则。
移民和庇护部负责处理相关流程。购房合同需经过公证并在房产登记处登记；申请需连同已登记的房契一并提交，生物识别信息将在希腊采集。
该许可证有效期为5年，只要您维持投资，即可按相同期限续期。您的配偶、21岁以下的子女以及父母双方均可包含在同一份申请中。
一般门槛已不再是25万欧元：在阿提卡（雅典）、塞萨洛尼基、米科诺斯岛、圣托里尼岛以及人口超过3.100人的岛屿，门槛现为80万欧元；在希腊其他地区，门槛为40万欧元。投资必须集中于至少120平方米的单一房产，且禁止短期出租。此外，2026年还明确规定，五年有效期自许可证签发之日起算，而非自申请之日起算。
2. 要求
六项要求， 一个接一个
这些事情同时发生。大多数事情都可以远程解决，只需在您所在国家的希腊领事馆签署一份经过公证的授权委托书即可。
01
必须达到法定年龄且非欧洲公民
该计划面向欧盟以外的公民。主要投资者必须达到法定年龄。
02
合格投资
一处房产，其面积达到规定金额，且主要建筑面积至少为120 平方米，但 250.000 万欧元以下的房产除外。
03
公平性和可追溯性
价格需通过银行转账全额支付，您必须能够提供对账单和相关文件证明资金来源。
04
希腊的税务号码和账户
无需亲自前往，即可通过公证授权委托书获得希腊税务号码（AFM）和当地银行账户。
05
健康保险
申请中包含的每位人员均需持有在希腊有效的健康保险单。
06
背景和婚姻状况
无犯罪记录证明，以及经过认证和翻译的结婚证和出生证，以证明家庭成员。
两个简介 合格
您希望家人拥有在欧洲的居留权，以备不时之需，而无需立即搬迁。房产可供他们自住或长期出租，即使他们不旅行，居留许可也会自动续期。
你想每年在希腊居住一段时间，将来在那里退休，或者在地中海地区拥有一个据点。这个方案非常可行，但有两个需要注意的地方：如果你每年在希腊居住超过183天，你就可能成为希腊的税务居民；而且，该许可不允许你以雇员身份工作。
购买前务必确认房产符合资格。房产的面积、建筑面积、合法用途以及登记状态决定了其是否符合黄金签证的申请条件。因此，法律审查应在签署购房协议之前完成，而不是之后。
3. 金额
应该投资多少？ 取决于你在哪里购买
自第5100/2024号法律生效以来，税额取决于房产所在地。多处小型房产的税额不能再合并计算，必须以单一房产为准。
250.000 欧元的补贴仍然存在，但仅适用于两种特定情况：合法改建为住宅的商业地产和完全修复的历史建筑。
以下地区可享受 800.000 万欧元的补贴：阿提卡大区（包括雅典）、塞萨洛尼基大区、米科诺斯岛、圣托里尼岛以及人口超过 3.100 人的岛屿。若要申请 250.000 万欧元的用途变更补贴，则必须在提交申请前完成用途变更并获得认证；仅“可变更”的房产不符合条件。
- 采购费用另计。 过户税、公证费和登记费是在达到门槛时缴纳的，而不是在门槛内缴纳的。
- 250.000万欧元的修复资金是有条件的。 首次翻新必须进行全面修复，且在修复完成之前不得出售。
- 允许长期租赁。 禁止按天出租或转租；出租也不是强制性的。
4. 路线
投资路径 并排
绝大多数投资者都是通过房地产进入市场的。金融渠道虽然也存在，但并不常见。
| 通过 | 量 | 主要条件 | 为了谁 |
|---|---|---|---|
| 改建为住房 | €250.000 | 商业地产用途变更已完成并已认证 | 寻求最低报酬并接受技术性较强项目的人 |
| 文物修复 | €250.000 | 该建筑已被列入保护名录，在第一次翻修前已完全修复。 | 需要一位有耐心且能提供现场技术支持的人员 |
| 位于高需求区域以外的房产 | €400.000 | 面积为120平方米或以上的房产 | 大多数：第二套住房或备用住所 |
| 位于高需求区域的房产 | €800.000 | 在阿提卡、塞萨洛尼基或主要岛屿上拥有一处面积为 120 平方米或以上的房产 | 想要买下雅典或岛屿的大笔财富 |
| 金融频道 | 根据该仪器 | 在希腊的存款、政府债券、股票或授权资金 | 不愿管理房产的人 |
融资方案的金额和条款取决于具体工具，并在磋商过程中逐案确认。《2026-2035年国家住房战略》提出了一种新的投资组合类别，即多处房产用于长期租赁，但该战略尚未生效。
5. 税收
移民居留权 它不是税务居民地
持有黄金签证并不意味着您自动成为希腊纳税人，需要就您的全球收入纳税。通常情况下，只有当您每年在希腊居住超过183天，或者您的主要生活和工作地点在希腊时，才会出现这种情况。如果您没有移居希腊，则只需就您在希腊境内获得的收入（例如房产租金收入）在希腊纳税。
在希腊拥有房产确实需要缴纳地方税：每年需缴纳房产税，如果出租房产，还需缴纳租金收入税。购买房产时，还需要缴纳过户税。
希腊为转移税务居民身份的新居民制定了特殊的税收制度，这些制度针对特定人群设计，并有其自身的条件。持有黄金签证并不自动适用这些制度。
根据任何双重征税协定，您在希腊和您本国的税务情况会因您的个人情况而异。我们建议您在投资前咨询税务顾问。本指南仅概述一般框架，不能替代专业建议。
6. 过程
皇家日历 步步
几乎所有事情都可以通过经公证的授权委托书远程完成。只有一次必须到场：生物识别测试。
1周
评估
我们会评估您的目标、您的家庭成员和您的资金情况，以及希腊是否是最佳选择，或者是否有其他更合适的选择。
2-4周
授权委托书、税务识别号码和账户
您可以在您所在国家的希腊领事馆签署授权委托书。凭借该委托书，您可以获得外国人居留许可（AFM）并开设银行账户，而无需亲自前往希腊。
1-3个月
选择和购买房产
我们帮助您选择符合条件的房产，进行法律审查，并签署承诺书或直接签署契约，然后进行登记。
注册后
递交申请
带着登记契约、经认可的付款和家庭文件，将申请提交给移民部。
希腊之旅
生物识别
您和您的家人需要前往申请办公室一次，进行指纹采集、拍照和签名。
几个月后
审批和卡片
颁发五年期许可证。自2026年起，有效期自颁发之日起计算。
由于申请量巨大，最终审批流程耗时远超预期。我们宁愿坦诚相告，也不愿承诺一个我们无法控制的日期。在此期间，申请确认函已允许您在希腊合法居住。
成本
支付金额是多少？ 什么时候
除了房产价格之外，还有其他几项成本。我们更愿意告诉您这些成本具体是多少，而不是给您一个可能不准确的数字。
- 税款转移购买时，要考虑房产的价值。
- 公证处、房产登记处和土地登记处在签署契约时。
- 出售律师对该房产和合同进行法律审查。
- 居留许可的国家费用对于持有人和每位家庭成员。
- 健康保险对于每位参与人员而言。
- 授权委托书、翻译和海牙认证 来自您所在国家的文件。
- 律师费取决于您家庭成员的人数。
税率和税费会定期更新。具体金额将在提案中根据具体情况逐案确认。
7. 家庭和国籍
什么来了 签证之后
一个大家庭，有一项投资
您的配偶、21岁以下的子女、您的父母以及您配偶的父母均符合资格。这是欧洲移民项目中家庭覆盖范围最广的项目之一。
申根及其规则
持希腊签证，您可以在任何180天内于29个申根国家境内旅行最多90天。在其他申根国家居住则需要您自己的居留许可。
孩子们长大
21岁的年龄限制在申请时确定。建议从一开始就规划好，对于超过21岁的子女，如何在续签时维持其居留权。
在希腊合法有效居住七年并通过语言、历史和文化考试后，即可获得希腊公民身份。持有黄金签证但未实际居住在希腊的年限不计入此项要求。如果您优先考虑获得护照，葡萄牙黄金签证的居住年限无需实际居住即可计入。
8. 比较
希腊对阵 替代品
| 标准 | 希腊 | 葡萄牙 | 意大利 |
|---|---|---|---|
| 你买了什么？ | 房产 | 基金、公司、科学或文化领域的股份 | 初创企业、公司、债券或捐赠 |
| 最小的投资 | €400.000 · 特殊情况下可达 250.000 万欧元 | €500.000 资金 | €250.000 在一家创新型初创公司 |
| 小庄园 | 任何 | 每两年14天 | 无固定年费 |
| 对不起 | 5 年，可翻新 | 2 年，可翻新 | 2年，可续签3年 |
| 父母也包括在内 | 是的，夫妻双方都同意。 | 是的，家属 | 是的，家属 |
| 入籍之路 | 在希腊生活了7年 | 10年 · 7年适用于葡语国家共同体和欧盟，无需居住在那里 | 在意大利生活了10年 |
9. 风险
风险， 例如这样的说法
行政延误是瓶颈所在。
该部门已积压了数万份申请。这与你的档案无关，而且这是监管最少的阶段。
规则在短时间内改变了两次。
2023年和2024年，投资金额有所增加，目前正在讨论新的方案。您适用的规则是您投资时生效的规则，但谁也无法保证该计划不会再次变更。
如果你出售，你的许可证就会被吊销。
只要房产登记在你的名下，你的居留权就一直有效。而且房产不可能一周就卖出去：售价取决于当地的市场行情。
旅游租赁行为将受到严厉处罚。
短期租赁黄金签证房产将导致许可证被吊销并处以罚款。如果您的财务计划中包含此项，则需要进行修改。
几乎没人提及
三件事 通常会被排除在外
价格并非总成本
过户税、公证费、登记费和律师费都会计入起征点。建议从一开始就将这些费用纳入预算。
资金来源事先会进行审查。
希腊银行和公证处在接受汇款前，都要求提供证明资金来源的文件。提前办理这些文件可以节省数周时间。
生活并非工作
该许可证不允许您在希腊从事雇员工作。但是，它允许您管理您的投资并获得收入。
10. 常见问题解答
回复 短
关于该计划
不，没有最短停留时间要求。只要您保留房产所有权，即使您没有旅行，许可证也会每五年续期一次。
是的，但仅限于合法改建为住宅的商业地产和已完全修复的历史建筑。普通住宅的最低购买价格为 400.000 万欧元，热门地区则为 800.000 万欧元。
不。从 2024 年起，投资必须用于至少 120 平方米的单一房产。
不完全如此。获得希腊公民身份需要实际居住在希腊七年并通过考试。如果您不移居希腊，黄金签证授予的是居留权，而不是护照。
关于该房产
是的，可以长期出租。禁止的是短期出租和转租。在希腊，租金需要缴税。
居留许可取决于投资的维持：如果您出售房产，您和您的家人将失去续签资格。建议您在出发前咨询专业人士的意见，尤其如果您想转换居留身份。
一般规定是，最低还款额必须通过银行以可追溯的个人资金支付。任何融资申请都将根据具体情况进行审核。
关于程序
第一，用于生物识别。税号、账户和购买手续均可通过经您所在国家/地区的希腊领事馆公证的授权委托书完成。
在将资金转移到希腊之前，需提供银行对账单和相关文件，以证明资金的可用性和合法来源。
这取决于房产价值和居住人数。我们会在初次洽谈时详细讨论这些问题，并提供一份书面方案。
下一步
与律师交谈半小时， 在移动任何物品之前
免费咨询会。
如果你正在考虑这件事，那么你现在需要的不是更多一般性的信息，而是了解根据你感兴趣的地区、你的家庭成员构成以及希腊、葡萄牙或意大利哪个更符合你的需求，你需要投资多少。
如果你的情况不符合条件，或者其他国家更适合你的目标，我们会在同一次通话中告诉你。
重要提示。最后更新日期：2026年10月。本指南仅供参考，反映发布时生效的法律法规，包括第5038/2023号法律和第5100/2024号法律。本指南不构成法律、税务或财务建议。金额、费率和税项会定期更新，具体情况具体分析。