Golden Visa · Grecia
Residencia en Europa respaldada por un inmueble, sin obligación de vivir ahí
La Golden Visa de Grecia te da a ti y a tu familia un permiso de residencia de 5 años, renovable, a cambio de comprar una propiedad en el país. No exige días mínimos de estancia. Es la vía más directa en Europa para tener una residencia de respaldo ligada a un activo físico, siempre que entiendas bien qué cambió en la ley y qué no te da.
AIM Global
9
Años de experiencia
200+
Golden Visa tramitadas
800+
Residencias tramitadas
550+
Nacionalizaciones
400.000€
Inversión general fuera de las zonas de alta demanda · desde 250.000€ en casos especiales
0
Días de estancia mínima exigidos para mantener el permiso
5
Años de permiso, renovable mientras conserves la propiedad
29
Países Schengen por los que te mueves sin frontera interior
Antes de seguir leyendo
“Quiero un pasaporte europeo pronto” y “quiero un derecho de residencia en Europa, respaldado por algo que es mío” son dos búsquedas distintas. Grecia responde muy bien la segunda y casi nada la primera. Esta guía explica cuánto hay que invertir según dónde compres, qué reglas cambiaron entre 2024 y 2026 y qué parte del trámite casi nadie cuenta.
1 · Qué es
¿Cuál de las dos es tu caso?
“Quiero un pasaporte europeo en pocos años, sin mudarme”
La nacionalidad griega exige vivir efectivamente en Grecia durante años y aprobar un examen. Tener la Golden Visa sin vivir ahí no te acerca al pasaporte.
Lo que buscas: una nacionalidad
“Quiero una residencia europea de respaldo, ligada a un activo”
Compras una propiedad, la mantienes, y tú y tu familia tienen derecho a residir en Grecia y a moverse por Schengen. Puedes usarla como plan B, como segunda casa o como base para vivir allá más adelante.
Lo que buscas: un derecho de residencia
Lo que no es
Estas confusiones aparecen en casi todas las primeras conversaciones. Aclararlas ahora ahorra comprar la propiedad equivocada.
No es
Una inversión para arriendo turístico
Desde 2024, las propiedades compradas para la Golden Visa no pueden arrendarse por días ni subarrendarse. Si se hace, se revoca el permiso y hay multa. El arriendo de largo plazo sí está permitido.
No es
Un permiso de trabajo
Te da derecho a residir, no a trabajar como empleado en Grecia. Si tu idea es mudarte a trabajar, hay que planificarlo con otra figura.
Sí es
Residencia de 5 años, renovable sin límite
Mientras conserves la propiedad, el permiso se renueva cada 5 años, aunque no hayas pasado ni un día en el país.
Lo que compras no es una casa con una visa de regalo. Es un derecho de residencia que vive mientras la propiedad siga a tu nombre.
La figura legal
Cómo funciona por dentro
En el mercado se le conoce como Golden Visa. Legalmente es el permiso de residencia para inversionistas del Código de Migración griego (Ley 5038/2023), modificado por la Ley 5100/2024, que cambió los montos y las reglas de la ruta inmobiliaria.
Lo tramita el Ministerio de Migración y Asilo. La compra pasa por un notario y queda inscrita en el registro de la propiedad; con la escritura inscrita se presenta la solicitud, y la biometría se toma en Grecia.
El permiso dura 5 años y se renueva por períodos iguales mientras mantengas la inversión. Pueden entrar en la misma solicitud tu cónyuge, tus hijos menores de 21 años y los padres de ambos.
El umbral general dejó de ser 250.000€: hoy son 800.000€ en Ática (Atenas), Tesalónica, Mykonos, Santorini y las islas de más de 3.100 habitantes, y 400.000€ en el resto del país. La inversión tiene que ser una sola propiedad de al menos 120 m², y quedó prohibido el arriendo de corta duración. En 2026 se aclaró además que los 5 años de vigencia se cuentan desde la emisión del permiso, no desde la solicitud.
2 · Los requisitos
Los seis requisitos, uno por uno
Todos se cumplen a la vez. La mayoría se resuelve a distancia, con un poder notarial firmado en el consulado griego de tu país.
01
Ser mayor de edad y no europeo
El programa es para ciudadanos de fuera de la Unión Europea. El inversionista principal tiene que ser mayor de edad.
02
Una inversión elegible
Una sola propiedad que alcance el monto de su zona y tenga al menos 120 m² de superficie principal, salvo las excepciones de 250.000€.
03
Fondos propios y trazables
El precio se paga completo por medio bancario, y tienes que poder mostrar de dónde viene el dinero con extractos y documentos coherentes.
04
Número fiscal y cuenta en Grecia
El número fiscal griego (AFM) y una cuenta bancaria local, que se obtienen con un poder notarial, sin viajar.
05
Seguro médico
Una póliza de salud válida en Grecia para cada persona incluida en la solicitud.
06
Antecedentes y estado civil
Certificado de antecedentes penales limpio, y certificados de matrimonio y nacimiento apostillados y traducidos para acreditar el grupo familiar.
Dos perfiles que califican
Quieres que tu familia tenga un derecho de residencia en Europa por si lo necesita, sin mudarse hoy. La propiedad puede quedar para uso propio o arrendada a largo plazo, y el permiso se renueva aunque no viajen.
Quieres pasar parte del año en Grecia, jubilarte allá más adelante o tener una base en el Mediterráneo. Funciona muy bien, con dos cuidados: si pasas más de 183 días al año puedes volverte residente fiscal griego, y el permiso no te habilita para trabajar como empleado.
Comprar antes de verificar que la propiedad califica. La zona, los metros cuadrados, el uso legal del inmueble y su situación registral deciden si sirve para la Golden Visa. Por eso la revisión legal va antes de firmar la promesa, no después.
3 · El monto
Cuánto invertir, según dónde compres
Desde la Ley 5100/2024 el monto depende de la ubicación de la propiedad. Ya no se pueden sumar varios inmuebles pequeños para llegar a la cifra: tiene que ser una sola propiedad.
Los 250.000€ siguen existiendo, pero solo para dos casos concretos: inmuebles comerciales convertidos legalmente a vivienda y edificios patrimoniales que se restauran por completo.
Zonas de 800.000€: región de Ática (incluida Atenas), unidad regional de Tesalónica, Mykonos, Santorini y las islas de más de 3.100 habitantes. Para los 250.000€ por conversión, el cambio de uso tiene que estar terminado y certificado antes de presentar la solicitud; un inmueble que solo “se puede convertir” no califica.
- Los costos de compra van aparte. Impuesto de transferencia, notaría y registro se pagan sobre el umbral, no dentro de él.
- Los 250.000€ de restauración tienen condición. La restauración completa es requisito para la primera renovación, y no se puede vender antes de terminarla.
- Arrendar a largo plazo está permitido. Lo prohibido es el arriendo por días o el subarriendo; tampoco es obligatorio arrendar.
4 · Las vías
Las vías de inversión, lado a lado
La gran mayoría de los inversionistas entra por un inmueble. Las vías financieras existen, pero son menos frecuentes.
| Vía | Monto | Condición principal | Para quién |
|---|---|---|---|
| Conversión a vivienda | 250.000€ | Inmueble comercial con el cambio de uso terminado y certificado | Quien busca el menor monto y acepta un proyecto más técnico |
| Restauración patrimonial | 250.000€ | Edificio catalogado, restaurado por completo antes de la primera renovación | Quien tiene paciencia y apoyo técnico en obra |
| Inmueble fuera de zonas de alta demanda | 400.000€ | Una propiedad de 120 m² o más | La mayoría: segunda casa o residencia de respaldo |
| Inmueble en zonas de alta demanda | 800.000€ | Una propiedad de 120 m² o más en Ática, Tesalónica o islas top | Patrimonios mayores que quieren Atenas o las islas |
| Vías financieras | Según el instrumento | Depósitos, bonos del Estado, acciones o fondos autorizados en Grecia | Quien prefiere no administrar un inmueble |
Los montos y condiciones de las vías financieras dependen del instrumento y se confirman caso a caso en la asesoría. La Estrategia Nacional de Vivienda 2026–2035 propone una nueva categoría de cartera de varias propiedades para arriendo de largo plazo, pero todavía no está vigente.
5 · Impuestos
Residencia migratoria no es residencia fiscal
Tener la Golden Visa no te convierte por sí solo en contribuyente griego por tu renta mundial. Eso pasa, por regla general, si pasas más de 183 días al año en Grecia o tienes allí el centro de tus intereses. Si no te mudas, tributas en Grecia solo por lo que se genera allá, como un arriendo de la propiedad.
Ser dueño de un inmueble en Grecia sí trae impuestos locales: un impuesto anual a la propiedad y, si arriendas, el impuesto sobre esas rentas. Al comprar se paga además el impuesto de transferencia.
Grecia tiene regímenes fiscales especiales para nuevos residentes que trasladan su residencia fiscal, pensados para perfiles concretos y con condiciones propias. No se aplican de forma automática por tener la Golden Visa.
Cómo queda tu situación fiscal, en Grecia y en tu país según el convenio de doble tributación si existe, depende de tu perfil. Te recomendamos revisarlo con un asesor fiscal antes de invertir. Esta guía explica el marco general y no sustituye esa asesoría.
6 · El proceso
El calendario real, paso a paso
Casi todo se hace a distancia con un poder notarial. Hay un solo viaje obligatorio: el de la biometría.
Semana 1
Diagnóstico
Revisamos tu objetivo, tu grupo familiar y tu capital, y si Grecia es la mejor vía o conviene otra.
2–4 semanas
Poder notarial, número fiscal y cuenta
Firmas un poder en el consulado griego de tu país. Con él se obtiene el AFM y se abre la cuenta bancaria, sin viajar.
1–3 meses
Elección y compra de la propiedad
Te ayudamos a elegir un inmueble que califique, se hace la revisión legal y se firma la promesa o directamente la escritura, que se inscribe en el registro.
Tras la inscripción
Presentación de la solicitud
Con la escritura inscrita, el pago acreditado y los documentos de la familia, se presenta la solicitud ante el Ministerio de Migración.
Viaje a Grecia
Biometría
Tú y tu familia viajan una vez para la toma de huellas, foto y firma en la oficina de solicitudes.
Varios meses después
Aprobación y tarjetas
Se emiten los permisos de 5 años. Desde 2026, la vigencia se cuenta desde la emisión.
La aprobación final ha tomado bastante más de lo que dice la norma, por el volumen de solicitudes acumuladas. Preferimos decírtelo con honestidad a prometerte una fecha que no controlamos. Mientras tanto, la constancia de solicitud te permite residir legalmente en Grecia.
Los costos
Qué se paga, y cuándo
Hay varias capas de costo además del precio del inmueble. Preferimos decirte qué conceptos existen, en vez de darte una cifra que después no se sostiene.
- Impuesto de transferencia, al comprar, sobre el valor de la propiedad.
- Notaría, registro de la propiedad y catastro, al firmar la escritura.
- Abogado de la compraventa, para la revisión legal de la propiedad y del contrato.
- Tasa estatal del permiso de residencia, para el titular y por cada familiar.
- Seguro médico, por cada persona incluida.
- Poder notarial, traducciones y apostillas de los documentos de tu país.
- Honorarios legales, según el tamaño de tu grupo familiar.
Las tasas e impuestos se actualizan periódicamente. Los valores exactos se confirman en la propuesta, caso por caso.
7 · Familia y nacionalidad
Lo que viene después de la visa
Una familia amplia, con una inversión
Entran tu cónyuge, tus hijos menores de 21 años y los padres de ambos, tuyos y de tu cónyuge. Es de los grupos familiares más amplios entre los programas europeos.
Schengen, con sus reglas
Con el permiso griego te mueves por los 29 países Schengen hasta 90 días cada 180 días. Vivir en otro de esos países exige su propia residencia.
Los hijos crecen
El límite de 21 años se mide al solicitar. Conviene planificar desde el inicio cómo mantendrán su residencia los hijos que lo superen en las renovaciones.
La nacionalidad griega se pide tras 7 años de residencia legal y efectiva en Grecia, con un examen de idioma, historia y cultura. Los años con Golden Visa sin vivir en el país no sirven para eso en la práctica. Si el pasaporte es tu prioridad, la Golden Visa de Portugal cuenta los años de residencia sin exigirte vivir ahí.
8 · Comparación
Grecia contra las alternativas
| Criterio | Grecia | Portugal | Italia |
|---|---|---|---|
| Qué compras | Un inmueble | Participaciones en fondos, empresa, ciencia o cultura | Startup, empresa, bonos o donación |
| Inversión mínima | 400.000€ · 250.000€ en casos especiales | 500.000€ en fondos | 250.000€ en startup innovadora |
| Estancia mínima | Ninguna | 14 días cada 2 años | Sin cuota anual fija |
| Permiso | 5 años, renovable | 2 años, renovable | 2 años, renovable por 3 |
| Padres incluidos | Sí, de ambos cónyuges | Sí, dependientes | Sí, dependientes |
| Camino a la nacionalidad | 7 años viviendo en Grecia | 10 años · 7 para CPLP y UE, sin necesidad de vivir ahí | 10 años viviendo en Italia |
La lectura simple: Grecia es la opción si quieres que tu residencia europea esté respaldada por una propiedad, con el permiso más largo y sin días mínimos. Si lo que buscas es un pasaporte sin mudarte, mira la Golden Visa de Portugal. Si tu capital está en un proyecto empresarial o prefieres una inversión corporativa, la Golden Visa de Italia parte desde 250.000€.
9 · Los riesgos
Los riesgos, dichos como son
La demora de la administración es el cuello de botella.
El Ministerio acumuló decenas de miles de solicitudes. No depende de tu expediente, y es la etapa que menos se controla.
Las reglas cambiaron dos veces en poco tiempo.
Los montos subieron en 2023 y en 2024, y hay nuevas propuestas en discusión. Las reglas que te aplican son las vigentes cuando inviertes, pero nadie puede garantizar que el programa no se vuelva a mover.
Si vendes, pierdes el permiso.
La residencia vive mientras la propiedad esté a tu nombre. Y un inmueble no se vende en una semana: la salida depende del mercado de esa zona.
El arriendo turístico se castiga fuerte.
Arrendar por días una propiedad de Golden Visa trae la revocación del permiso y una multa. Si tu plan financiero contaba con eso, hay que rehacerlo.
Lo que casi nadie menciona
Tres cosas que suelen quedar fuera
El precio no es el costo total
Impuesto de transferencia, notaría, registro y abogados se suman al umbral. Conviene presupuestarlos desde el primer día.
El origen de los fondos se revisa antes
El banco griego y el notario piden documentos que acrediten de dónde viene el dinero antes de recibir la transferencia. Ordenarlo antes ahorra semanas.
Residir no es trabajar
El permiso no te habilita para trabajar como empleado en Grecia. Sí puedes administrar tus inversiones y recibir rentas.
10 · Preguntas frecuentes
Respuestas cortas
Sobre el programa
No. No hay días mínimos de estancia. El permiso se renueva cada 5 años mientras conserves la propiedad, aunque no hayas viajado.
Sí, pero solo para inmuebles comerciales convertidos legalmente a vivienda y para edificios patrimoniales que se restauran por completo. Para una compra residencial normal el mínimo es 400.000€, u 800.000€ en las zonas de alta demanda.
No. Desde 2024 la inversión tiene que hacerse en una sola propiedad de al menos 120 m².
No directamente. La nacionalidad griega exige 7 años de residencia efectiva en Grecia y un examen. Si no te mudas, la Golden Visa te da residencia, no pasaporte.
Sobre la propiedad
Sí, a largo plazo. Lo que está prohibido es el arriendo por días y el subarriendo. Las rentas tributan en Grecia.
El permiso depende de mantener la inversión: si vendes, tú y tu familia pierden el derecho a renovarlo. Conviene planificar la salida con asesoría, sobre todo si quieres pasar a otra vía de residencia.
La regla general es que el monto mínimo se pague con fondos propios y trazables, por medio bancario. Cualquier financiamiento se revisa caso a caso.
Sobre el trámite
Una, para la biometría. El número fiscal, la cuenta y la compra se pueden hacer con un poder notarial firmado en el consulado griego de tu país.
Extractos bancarios y documentos coherentes que muestren la disponibilidad y el origen lícito de los fondos, antes de transferirlos a Grecia.
Depende del valor de la propiedad y del número de personas. Lo detallamos en la primera conversación, con la propuesta por escrito.
El siguiente paso
Media hora con un abogado, antes de mover nada
Reunión exploratoria gratis.
Si estás evaluando esto, lo que te sirve ahora no es más información general: es saber cuánto tendrías que invertir según la zona que te interesa, qué incluye tu grupo familiar y si Grecia, Portugal o Italia se ajustan mejor a lo que buscas.
Si tu caso no califica, o si por tu objetivo te conviene otro país, te lo decimos en esa misma llamada.
Importante. Última actualización: octubre de 2026. Esta guía tiene fines informativos y refleja la legislación vigente a la fecha de publicación, incluidas la Ley 5038/2023 y la Ley 5100/2024. No constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Los montos, tasas e impuestos se actualizan periódicamente y deben confirmarse caso a caso.